Giá bất động sản tăng cao gây thiệt hại cho nền kinh tế như thế nào?

Economist cho rằng sự quan tâm của các nhà kinh tế đối với bất động sản đang giảm dần. Vào thế kỷ 18 và 19, đất đai là trọng tâm trong nghiên cứu của các chuyên gia kinh tế. Khi ấy, họ tin rằng việc phân bổ đất đai - được thuê mướn từ các địa chủ - có thể giải thích cho khoảng cách giàu nghèo và những vấn nạn kinh tế khác.

Sang thế kỷ 20, chủ đề này ít được các học giả quan tâm hơn. Tuy nhiên, khi bước sang thiên niên kỷ này, họ quay lại tranh luận về chúng, đặc biệt là từ sau khủng hoảng tài chính toàn cầu. Nhiều chuyên gia lo ngại bảng cân đối kế toán của các ngân hàng yếu đi và khả năng chi trả của của người mua nhà giảm có thể dẫn đến suy thoái kinh tế. Đặc biệt, giai đoạn bất động sản ở Mỹ vào 2007-2009 đã được nghiên cứu khá nhiều.

Vài năm gần đây, một loạt nghiên cứu khác đã xuất hiện. Giống như nhiều nhà kinh tế - chính trị học trước đây, nhiều kết luận ngày nay cũng chỉ ra tác động của thị trường bất động sản đến nền kinh tế.

Theo đó, giá bất động sản tăng cao sẽ gây ra nhiều tác động xấu, như giảm hiệu quả đầu tư và dẫn đến phân bổ vốn sai. Trong những trường hợp cực đoan nhất, nó còn có thể là nguyên nhân khiến năng suất tăng trưởng chậm suốt thời gian dài. Phần lớn nghiên cứu có kết luận như vậy dựa trên trường hợp bùng nổ bất động sản kéo dài tại Trung Quốc.

Bất động sản là loại tài sản lớn nhất trên thế giới. Năm 2020, nó chiếm khoảng 68% tài sản phi tài chính của thế giới (gồm nhà máy, máy móc và các tài sản vô hình như sở hữu trí tuệ). Đất, chứ không phải các công trình được xây dựng trên nó, chiếm hơn một nửa trong số 68% đó.

Khi định giá tăng lên, tỷ trọng đất đai trong các tài sản phi tài chính càng tăng mạnh ở một số quốc gia. Ví dụ, ở Anh, tỷ lệ này đã tăng từ 39% năm 1995 lên 56% năm 2020.

Do đất đai có thể dễ dàng được định giá và không thể bị che giấu hoặc phá hủy, nó là tài sản thế chấp tốt để đi vay. Vì vậy, khi giá tăng lên, hiệu quả ban đầu là thúc đẩy cho vay và các hoạt động kinh tế.

Các hộ gia đình có thể sử dụng tài sản này để vay với lãi suất thấp hơn so với các tài sản khác. Những công ty sở hữu đất đai cũng có thể tiếp cận tài chính dễ dàng hơn. Việc nắm giữ nhiều bất động sản hơn cũng khiến mọi người cảm thấy thoải mái hơn khi tiêu tiền.

Tuy nhiên, việc thế chấp đất cũng có tác hại, đặc biệt là ở những nơi mà các ngân hàng đóng vai trò lớn trong việc cung cấp tài chính cho doanh nghiệp. Khả năng đi vay của các doanh nghiệp thường được xác định bởi tài sản hiện hữu của họ, hơn là tiềm năng sản xuất. Vì thế, những công ty sở hữu đất đai dễ dàng vay ngân hàng hơn nhiều so với những doanh nghiệp có nhiều tài sản vô hình.

Một nghiên cứu năm 2018 của Sebastian Doerr - nhà kinh tế thuộc Ngân hàng Thanh toán Quốc tế cho thấy các công ty Mỹ niêm yết có nhiều bất động sản thế chấp hơn có thể vay và đầu tư nhiều hơn đối thủ, dù họ có năng suất thấp hơn.

Những ảnh hưởng này cũng thể hiện rõ ở Tây Ban Nha ngay trước khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong nghiên cứu công bố năm ngoái, nhóm chuyên gia gồm Sergi Basco từ Đại học Barcelona và David Lopez-Rodriguez, Enrique Moral-Benito từ Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha cho biết các nhà sản xuất sở hữu bất động sản ở nước này có xu hướng nhận được nhiều vốn từ ngân hàng hơn các công ty khác.

Giá bất động sản tăng cũng có thể kéo theo vốn bị phân bổ sai. Khi thị trường nhà đất bùng nổ, các ngân hàng có xu hướng cho vay thế chấp nhiều hơn. Tuy nhiên, vì các nhà băng bị áp hạn chế về dư địa tín dụng, họ sẽ phải giảm cho vay doanh nghiệp.

Một nghiên cứu năm 2018 cho thấy trong giai đoạn 1988-2006, với mỗi chi nhánh ngân hàng tại Mỹ, khi giá nhà ở địa phương đó lên cao, tăng trưởng cho vay doanh nghiệp của chi nhánh này có thể giảm tới 42%. Tổng vốn đầu tư của các công ty bị ảnh hưởng vì thế giảm 21%.

Tác động này cũng xuất hiện ở nhiều nơi khác. Ví dụ, các ngân hàng ở những nước giàu đều đã tăng cho vay thế chấp. Ở 17 nền kinh tế tiên tiến trên thế giới, tỷ trọng của vay thế chấp trong dư nợ của các nhà băng đã tăng từ 32% năm 1952 lên 58% năm 2016.

Riêng với Trung Quốc, quy mô vấn đề này còn lớn hơn, do các nhà đầu tư của đất nước này có nhu cầu rất lớn đối với bất động sản. Một loạt nghiên cứu gần đây cho thấy giá đất cao tại Trung Quốc đang khiến các nhà băng ít cho vay doanh nghiệp sở hữu ít bất động sản, đồng thời làm giảm chi tiêu cho nghiên cứu và phát triển của các công ty niêm yết.

Một nghiên cứu năm 2019 bởi Harald Hau từ Đại học Geneva và Difei Ouyang từ Đại học Kinh doanh và Kinh tế Quốc tế ở Bắc Kinh đã chứng minh điều này. Dựa trên dữ liệu từ các nhà sản xuất tại 172 thành phố của Trung Quốc, họ kết luận rằng giá bất động sản tăng 50% sẽ làm tăng chi phí đi vay, giảm đầu tư và năng suất, dẫn đến giảm 35,5% sản lượng giá trị gia tăng của các công ty.

Nhìn chung, The Economist cho rằng giá bất động sản cao và liên tục đi lên có thể tác động đến sức khỏe một nền kinh tế. Điều này có ý nghĩa lớn về chính sách cho các nhà quản lý trong việc quản lý đầu tư vào nhà đất.

Ví dụ, họ có thể khuyến khích xây dựng nhà nhiều hơn để giúp giảm giá trị bất động sản thế chấp - tức giải quyết vấn đề khan hiếm nguồn cung. Cùng với đó, việc hạn chế sở hữu nhiều bất động sản sẽ làm thay đổi việc phân bổ tài sản. Hoặc hạn chế số khoản cho vay bất động sản có thể khuyến khích ngân hàng đổ nhiều tín dụng hơn cho ngành sản xuất.

Một ý tưởng tham vọng hơn là đánh thuế giá trị đất đai. Cách này sẽ hạ thấp giá trị thị trường của đất, từ đó làm giảm sức hấp dẫn về mặt thế chấp. Thuế này là mục tiêu của nhiều nhà cải cách thế kỷ 18 và 19, khi họ kêu gọi một xã hội bình đẳng hơn. "Nỗi ám ảnh mới về đất đai cũng có thể làm sống lại một ý tưởng cũ", Economist bình luận.